Guida pratica sui preventivi mutui per acquisto casa: migliori offerte nel 2022 e guida generale

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Questa guida sui preventivi per i mutui per acquisto casa è indirizzata alla forma di prestito in assoluto più diffusa.

Questo genere di mutuo è chiamato ipotecario, appunto perché la somma servirà per:

  • acquisto immobile;
  • ristrutturazione;
  • costruzione immobile.

Solitamente le rate, fisse o variabili, saranno rimborsabili in un lasso di tempo dai 5 ai 30 anni. I soldi in linea di massima verranno dati tutti in un unica soluzione. Il mutuo per la casa può essere erogato o dalle banche oppure da altri operatori cosiddetti intermediari.

Guida per preventivi mutuo casa

Esistono alcune domande a cui dar risposta prima di richiedere un mutuo per la casa. La premessa è che chiunque può chiedere un mutuo, a patto che venga dimostrato che sarà in grado di restituire la somma ed i relativi interessi.

Mutuo per la casa: che tipo di rate chiedere

Rivolgendosi possibilmente ad un commercialista, bisognerà per prima cosa capire a quanto ammonta il proprio reddito. Questo è possibile farlo considerando le proprie mensilità.

Ragionevole, ma non obbligatorio, che l’importo della rata non superi mai un terzo del proprio stipendio mensile. Questo in modo da poter comunque far fronte ad eventuali fattori imprevisti che potrebbero essere:

  • licenziamento;
  • infortunio;
  • gravidanza;
  • malattia;
  • Spese varie ed eventuali;
  • riduzioni del reddito mensile.

Cifra massima possibile da chiedere per un mutuo ipotecario

Questo fattore è variabile, ma non troppo. In generale banche ed intermediari concedono prestiti inferiori al valore dell’immobile di circa il 20 %.

Per fare un esempio, se il preventivo per la ristrutturazione della casa è di 150.000 € il massimale del mutuo per la casa concesso sarà di circa 120.000 €.

Per superare questo tetto massimo si dovranno, gioco forza, presentare garanzie migliori e, spesso, verranno applicate garanzie meno vantaggiose per il richiedente.

Guida preventivo mutuo per casa: costo effettivo del prestito

Ovviamente bisognerà tener conto degli interessi quando si tratterà di restituire i soldi. Questi variano  esclusivamente in base alla durata del prestito.

L’intermediario o la banca forniranno tutti questi dati. Oltre a questo bisognerà anche considerare altri costi:

  • spese notarili;
  • spese delle imposte.

Queste ultime due voci però non andranno a gravare sulla rata mensile del mutuo ipotecario perché saranno da pagare una tantum al momento della stipula del contratto della casa.

Durata più conveniente del mutuo per la casa

All’interno del contratto sarà indicata la durata del prestito. Questo come detto, è l’elemento fondamentale che determina l’importo della rata.

Gli elementi che formano tale rata del mutuo per la casa sono:

  • interessi;
  • capitale.

In pratica, a parità d’importo erogato dalla banca e del tasso di interesse, l’importo della rata sarà  più alto se saranno inferiori i tempi di restituzione ma, di conseguenza, si spenderà molto meno di interessi. Per contro con una durata lunga, le rate saranno più basse, ma ci si ritroverà a pagare molti interessi.

Riassumendo:

Durata mutuo casa lunga Rate basse costi interessi alti
Durata mutuo casa corta Rate alte costi interessi bassi

Guida pratica sui preventivi: tipi di mutuo per la casa

Addentrandoci di più nel discorso, banche ed intermediari offrono 5 tipi differenti di mutuo ipotecario in base al tasso di interesse:

  • tasso fisso
  • variabile
  • misto
  • doppio
  • agevolato

Mutuo a tasso fisso

In base al contratto stipulato il tasso fisso rimarrà lo stesso per tutta la durata del mutuo per la casa.

Questa tipologia può essere svantaggiosa o vantaggiosa a seconda dei periodi storici. Il rischio in cui si potrà incappare sarà quello di non poter sfruttare eventuali riduzioni degli interessi, causati da situazioni particolari del mercato.

Il rovescio della medaglia ovviamente, è che è valido pure il contrario. Nel caso in cui i tassi dovessero salire, il richiedente manterrà tutti i vantaggi scritti nero su bianco sul contratto.

Le banche spesso, per tutelarsi, applicheranno al richiedente soluzioni più onerose rispetto ad altre tipologie di mutui.

Mutuo a tasso variabile

Gli interessi di questo tipo di mutuo variano in base a varie situazioni e potranno oscillare nel tempo. Il rischio ovviamente è quello di un incremento molto corposo dei suddetti tassi di interesse.

Al momento della stipula, di solito, questi tassi sono inferiori, appositamente per invogliare il richiedente a stipularlo.

Consigliato soprattutto alle persone che preferiscono un tasso che vada di pari passo con gli andamenti di mercato ma soprattutto, a chi ha possibilità economiche di poter sostenere eventuali spese extra.

Mutuo a tasso misto

Questa tipologia di mutuo per la casa è un ibrido tra i due precedenti. Il tasso, com’è facile capire, potrà variare da variabile a fisso.

Questo può avvenire o con scadenze prefissate, oppure al raggiungimento di determinate condizioni. Pro e contro sono di facile lettura, perché metteranno l’utente al riparo da determinate sorprese determinate dai capricci del mercato.

Mutuo a tasso doppio

In questa tipologia il mutuo ipotecario è scisso in due parti: una con il tasso variabile e l’altra con il tasso fisso. In assoluto questa è la soluzione che di più equilibra i vantaggi e gli svantaggi delle soluzioni precedenti.

Mutuo a tasso agevolato

Questa tipologia di mutuo per la casa vengono concessi da determinati enti per aiutare al pagamento del suddetto.

Le condizioni sono molte come ad esempio la ristrutturazione di un immobile ma che dovrà essere, per forza di cose la prima casa e soprattutto non allocata come abitazione di lusso.  L’immobile in questione inoltre, dovrà essere collocato nel comune di residenze del richiedente.

Altri costi del mutuo per la casa: le imposte

Il primo costo aggiuntivo da considerare sarà un’imposta sull’ammontare complessivo che varia in base a tre fattori:

  • mutuo concesso da una banca: 2% della somma richiesta;
  • prestito concesso dalla banca per acquisto prima casa: 0,25% valore complessivo;
  • mutuo concesso da un intermediario: imposta <2% valore complessivo.

Questa imposta verrà detratta direttamente dalla domma erogata quindi se si chiederanno 100.000 € ad una baca, ne verranno erogati solamente 98000 €.

Importante sottolineare che gli interessi pagati saranno detraibili dall’IRPEF.

Per concludere bisognerà mettere in conto anche:

  • perizia;
  • spese di natura notarile;
  • compenso per l’intermediario (eventuale);
  • costo preventivo assicurazione.
  • interessi di mora in caso di ritardo;
  • spese per incasso della rata
  • spese invio comunicazioni;
  • eventuali interessi di mora.

Tutte queste spese comunque, che non sono poche, saranno presenti in un elenco all’interno del foglio informativo relativo al mutuo ipotecario richiesto.