Preventivo mutuo surroga: guida, cosa sapere, come richiedere un preventivo

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Chiedere un prestito in banca si profila come la soluzione alla quale sovente si ricorre quando si ha intenzione di acquistare casa, laddove le proprie risorse non siano sufficienti per procedere in tal senso. Probabilmente meno conosciuta è la possibilità di surrogare il mutuo contratto, ossia la possibilità di trasferire il mutuo stesso dalla banca alla quale ci è inizialmente rivolti ad un’altra, godendo di condizioni maggiormente favorevoli (“surrogare”, infatti, vuol dire proprio cambiare l’istituto di credito con cui si è stipulato un contratto di mutuo). E senza sostenere costi supplementari. Procedura introdotta dalla Legge Bersani (la legge n. 40 del 2007), la surroga del mutuo si rivela estremamente vantaggiosa, poiché permette al soggetto richiedente di modificare i parametri del mutuo – come ad esempio la durata ed il tasso d’interesse – senza mutare il debito restante, e senza andare incontro a penali o oneri di qualunque tipo, come or ora anticipato.

Ma come funziona, nello specifico, la surroga del mutuo? E quali sono le modalità per farne richiesta? Scopriamolo insieme in questa guida, che illustrerà compiutamente tutti gli aspetti da conoscere in merito.

Surroga del mutuo: caratteristiche principali

Come appena sottolineato, la surroga del mutuo (o surrogazione o portabilità) è la procedura mediante la quale un mutuo attivo presso un determinato istituto di credito può essere trasferito ad un altro a condizioni più vantaggiose per il mutuatario. Senza bisogno di accendere una nuova ipoteca, e senza il pagamento di alcun onere aggiuntivo, se non quello del versamento di 35 Euro quale tassa ipotecaria.

Più nel dettaglio, l’istituto di credito originario cede l’iscrizione ipotecaria a quello subentrante, il quale si impegna a saldare il restante debito del mutuo iniziale. Ed è con la banca subentrante che il soggetto interessato contrae un nuovo mutuo per rimborsare il rimanente debito, a condizioni più convenienti. Potendo modificare la durata del finanziamento ed il tasso di interesse. E – ricordiamolo – con un’operazione completamente a costo zero, in cui la vecchia banca non può pretendere penali dal debitore. Cosa, questa, che ha reso la surrogazione largamente apprezzata sin dal momento della sua introduzione.

Per usufruire di questa possibilità, è sufficiente darne comunicazione per iscritto attraverso raccomandata A/R sia alla nuova che alla vecchia banca. L’istituto di credito concedente il primo mutuo deve concedere la surroga nel termine di 30 giorni lavorativi, termine che se non rispettato, comporta il diritto di risarcimento per il cliente. Il nuovo istituto di credito, invece, può rifiutare il trasferimento. L’entità del nuovo mutuo deve essere uguale o inferiore al debito restante. Ma vediamo più da vicino tutta la relativa procedura: ce ne occupiamo proprio qui di seguito.

Procedura e modalità di richiesta

Sono diversi gli atti giuridici che “compongono” la procedura di surroga del mutuo. Eccoli elencati:

  • stipulazione di un nuovo contratto di mutuo con una nuova banca;
  • estinzione del debito originario (nel senso che il debitore dichiara alla banca iniziale che darà seguito all’assolvimento del debito originario servendosi del denaro ottenuto con il nuovo mutuo contratto con un una nuova banca);
  • surrogazione da parte del debitore (cioè con un documento ufficiale il debitore chiarisce che il nuovo istituto di credito prenderà il posto del precedente nelle garanzie del mutuo iniziale);
  • quietanza del creditore originario (ossia l’istituto di credito iniziale con dichiarazione scritta attesta di aver ricevuto il pagamento per l’estinzione del debito)

Tre invece sono le modalità mediante le quali la surroga del mutuo può essere messa in atto:

  • in un unico atto, stipulando cioè un solo contratto, a cui prendono parte il cliente, il vecchio ed il nuovo istituto di credito;
  • in due atti, uno che vede la stipula del nuovo mutuo con il nuovo istituto di credito, e l’altro, rappresentato dalla quietanza che estingue il mutuo iniziale e dalla surroga dell’ipoteca;
  • in tre atti, rispettivamente per la stipula del nuovo mutuo, per la quietanza, e per la surrogazione dell’ipoteca.

In particolare: la documentazione da produrre

Il soggetto interessato a surrogare il proprio mutuo non deve far altro che individuare il nuovo istituto di credito con cui desidera effettuare la procedura, inoltrandogli la relativa richiesta. Come precedentemente esposto, una lettera raccomandata va inviata all’istituto subentrante, e, per conoscenza, a quello che aveva da principio concesso il mutuo. Tutta una specifica documentazione da produrre si rende a tal scopo necessaria. Vediamo insieme quale.

Sono prima di ogni altra cosa necessari da fornire una copia del documento di identità e una del codice fiscale degli intestatari del mutuo, e del garante, se esistente, unitamente al certificato di nascita e a quello di stato civile. Se il soggetto richiedente è coniugato, è da presentare anche l’Atto di matrimonio rilasciato dal Comune nel quale è stata celebrata l’unione (con annessi i documenti relativi al possesso di beni), e se divorziato o separato legalmente, una copia della sentenza del tribunale.

Con specifico riferimento ai documenti reddituali, gli ultimi due cedolini dello stipendio, una copia del Cud (Certificazione unica) oppure una copia del modello 730 o dell’Unico sono da allegare alla domanda della surroga del mutuo, qualora chi ne fa richiesta è un lavoratore dipendente. In presenza invece di un lavoratore autonomo si rende necessario presentare l’estratto attestante l’iscrizione alla Camera di Commercio Industria e Artigianato, ed in presenza di un libero professionista il certificato di iscrizione all’Albo professionale. A cui sono da aggiungere una copia della dichiarazione dei redditi (modello Unico).

Per quanto concerne, infine, la documentazione inerente al vecchio mutuo contratto, sono da allegare una copia dell’atto di acquisto dell’immobile, una del compromesso, una della nota dell’iscrizione dell’ipoteca, e una del certificato di abitabilità. Sono poi da produrre una planimetria dell’immobile che indichi ogni pertinenza (come ad esempio il garage) nonché le proprietà circostanti. E, ancora, i calcoli facenti capo al rimanente debito determinati al giorno preciso stabilito per la firma della surroga.

Surroga, rinegoziazione e sostituzione del mutuo: differenze

Concludiamo la nostra trattazione illustrando quelle che sono le differenze tra surroga del mutuo, sostituzione e rinegoziazione, concetti con cui facilmente ci si può confondere.

Per quanto concerne la rinegoziazione del mutuo, benché affine alla tematica in oggetto (dal momento che anch’essa prevede la modifica della durata del contratto e del tasso di interesse), se ne distacca perché la modifica delle condizioni contrattuali è domandata allo stesso istituto di credito che ha erogato il mutuo. Laddove invece la surroga del mutuo si sostanzia nel trasferimento del mutuo stesso presso un’altra banca. La rinegoziazione, poi, è sempre gratuita, a fronte dei 35 Euro da pagare nella surroga, per quanto concerne la tassa ipotecaria. La sostituzione del mutuo, infine, prevede la cancellazione della prima ipoteca e la stipula di un nuovo atto notarile, con conseguenti costi a cui il mutuatario deve far fronte, da quelli previsti per la perizia e l’istruttoria, a quelli relativi alle spese notarili per l’atto. La surroga del mutuo, al contrario, è un’operazione a costo zero.